Acheter un bien immobilier en Suisse
Devenir propriétaire n’est pas toujours simple. Mais devenir propriétaire en Suisse ? Dans un pays où la majorité des habitants sont en location, comment tenter sa chance d’acquérir son petit chez soi rien qu’à soi ? Prêts hypothécaires, fonds propres, démarches, frais annexes : nous vous donnons les clés (sans jeu de mots) pour acheter un bien immobilier en Suisse, en toute sérénité.
Les démarches administratives pour acheter en Suisse
Les étapes clés du processus d’achat
Acheter un bien immobilier en Suisse nécessite plusieurs étapes, dont certaines peuvent varier par rapport à un achat en France.
1. Trouver le bien de vos rêves, en fonction de votre budget
Comme nous le verrons plus bas dans cet article, certains cantons sont plus accessibles que d’autres en termes d’accession à la propriété en Suisse. Établir vos capacités d’emprunt au préalable peut vous permettre de gagner du temps, qu’il s’agisse de vos critères de recherche ou des démarches auprès des banques.
2. Faire une offre
Une fois le bien immobilier idéal déniché, vous pouvez faire une offre aux vendeurs. S’ils l’acceptent, vous sautez directement à l’étape suivante sans repasser par la case départ. Un pas de plus vers la propriété !
3. Signer le contrat et verser un acompte
En Suisse, vous devez signer un “contrat de réservation” : il s’agit d’une promesse de la part du vendeur (ou du promoteur immobilier) de ne pas poursuivre la mise en vente auprès d’autres acheteurs potentiels le temps que vous puissiez réaliser votre demande de prêt. Vous devez dès lors verser un acompte (appelé “fonds propres” en Suisse), qui s’estime en moyenne à 20 % du prix d’achat en Suisse.
Aussi, notez qu’au moins 10 % de ces fonds doivent provenir de vos liquidités (épargne personnelle, assurance-vie, vente de votre recette secrète de poulet au Maroilles sans Maroilles) ou de vos piliers suisses.
4. Demander son prêt et acte du notaire
La demande du prêt hypothécaire est l’étape suivante, et non des moindres. En Suisse, il est possible d’emprunter à hauteur de 70 à 80 % du prix d’achat du bien choisi. Une fois votre demande de prêt acceptée, un notaire suisse est nommé pour vous représenter et faire le lien entre vendeur et acheteur.
5. Faire une demande d’achat en tant qu’étranger
Dans le cas d’un achat immobilier en Suisse, en tant qu’étranger, vous devez obtenir une autorisation spéciale. Cette autorisation est directement demandée par le notaire en charge, et doit être validée par les autorités cantonales. Elle est nécessaire pour établir l’acte de vente. Notez que cette démarche peut prendre jusqu’à 1 mois et (rassurez-vous) ne peut être refusée que si vous détenez déjà une autre propriété en Suisse ou si votre futur bien n’est pas conforme à la réglementation suisse.
6. Signer l’acte de vente
Après avoir réalisé toutes ces démarches et avoir reçu l’acceptation de votre autorisation d’achat en tant qu’étranger, vous voilà enfin très proche du but : la signature de l’acte de vente. Ce document est signé directement chez le notaire et obligatoirement dans les 30 jours. Dans le cas contraire, vous serez banni à tout jamais au sommet du Mont Cervin. Et il y fait froid, croyez-nous.
7. Inscription au registre foncier
C’est la dernière étape : la vente doit être inscrite au registre foncier. Cette procédure peut prendre du temps, et dans ces conditions, la plupart du temps, vendeurs et acheteurs s’accordent pour une remise des clés une fois la signature de l’acte de vente effectuée. Notez cependant que la vente est officiellement notifiée comme conclue qu’une fois le bien inscrit au registre.
Toutes ces démarches nécessitent des frais que vous ne devez pas négliger lors de l’achat de votre bien immobilier. Rendez-vous plus bas dans notre article pour consulter les différents frais annexes.
Le rôle du notaire et des autorités cantonales
Nous l’avons évoqué plus haut : l’autorisation d’achat en tant qu’étranger est obligatoire pour accéder à la propriété en Suisse. Le notaire a donc un double rôle : celui de faire le lien entre vendeur et acheteur au sein même de la transaction immobilière, mais aussi celui d’établir la demande auprès des autorités cantonales en votre nom.
À noter qu’en Suisse, le notariat relève d’une organisation officielle dans certains cantons, et pour d’autres, les notaires travaillent en tant qu’indépendants. Cette différence peut avoir quelques conséquences sur les frais annexes (#payetonnotaire).
Les taxes et frais annexes à prévoir
Il existe plusieurs frais annexes lors d’un achat immobilier en Suisse, qui peuvent peser dans votre budget. Il est donc important de les connaître afin d’anticiper les coûts supplémentaires liés à votre projet.
| Type de frais annexe | Caractéristiques | Montant ou taux |
|---|---|---|
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Frais annexes obligatoires non récurrents |
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Frais de notaire |
Frais liés aux différentes démarches lors de la transaction vendeur/acheteur et demande d’autorisation d’achat pour les étrangers |
Entre 0.1 et 0.5 % du prix d’achat du bien Cependant, dans certains cantons, les notaires sont libres de fixer le montant de leurs honoraires |
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Droits de mutation |
Impôt réglementé au niveau cantonal qui est prélevé en Suisse à l'acquisition d'un bien immobilier |
1.8 % du prix d’achat du bien |
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Autorisation d’achat étranger |
Permis d’achat d’un bien immobilier en Suisse pour les étrangers |
Inclus dans les frais de notaire |
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Frais de registre foncier |
Inscription obligatoire de la vente pour être considérée comme officielle |
Les tarifs varient d’un canton à l’autre, le montant est partagé entre l’acheteur et le vendeur |
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Frais pour l’établissement de la cédule hypothécaire |
Garantie pour la banque qui atteste le droit de gage sur le bien immobilier concerné |
Entre 0.1 et 0.3 % du prix d’achat du bien |
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Frais annexes éventuels |
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Frais de courtier |
Tout comme en France, le courtier se charge de trouver la meilleure offre de prêt auprès des banques selon votre situation, et de négocier pour vous le taux d’emprunt |
En Suisse, les frais de courtier dépendent du type d’achat immobilier : pour l’achat d’une maison, ils sont en moyenne compris entre 2 et 3,5 % du prix d'achat |
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Frais d’expertise du bâtiment |
L’expertise du bâtiment permet de garantir la qualité, la sécurité et la conformité du logement (accompagnement technique, évaluation des structures, etc) |
Frais au cas par cas, en moyenne entre 500 et 1'500 francs/jour |
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Impôt sur le retrait des capitaux, immédiatement exigible |
Applicable en cas de financement par des fonds provenant de la caisse de pensions ou du pilier 3a |
1.8 % à partir de CHF 200'000 |
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Impôt sur les gains immobiliers (IBGI) |
Taxation des plus-values réalisées lors de transactions immobilières |
De 3,5 % à 6 % en fonction du montant des gains |
À ces frais annexes non-récurrents (c’est-à-dire liés à la transaction donc applicables une seule fois), vous devez prendre en compte d’autres frais qui peuvent faire suite à votre achat immobilier, comme les travaux d’entretien, l’assurance habitation, les primes d’assurance, les frais administratifs ou encore l’amortissement et les intérêts hypothécaires.
Peut-on acheter en Suisse en tant qu’étranger ?
Les règles spécifiques aux non-résidents
En tant que non-résidents, acheter un bien immobilier en Suisse est évidemment possible. Cependant, la condition de l’autorisation d’achat s’applique, comme expliqué plus haut dans notre article. Tous les étrangers ne sont pas soumis à cette réglementation : si vous êtes ressortissant de l’UE ou de l’AELE déjà domicilié en Suisse, vous n’êtes pas assujetti à cette règle (sauf en cas d’achat d’une résidence secondaire ou d’un logement de vacances).
Pour les autres, l’autorisation d’achat est obligatoire et ce sont les autorités cantonales du lieu où se trouve votre (futur) bien immobilier qui prend la décision d’octroi. Les conditions d’autorisation peuvent varier selon le canton et le type de bien immobilier, et l’autorisation est valable 3 ans.
Différences entre résidents et non-résidents
On appelle résident suisse toute personne domiciliée en Suisse avant l’intention de s’y installer de manière permanente. À contrario, le statut de non-résident implique d’avoir sa résidence principale à l’étranger, mais de bénéficier de revenus suisses (comme les travailleurs frontaliers, par exemple). Notez que les Suisses et les étrangers résidant en Suisse ont plus de facilités d’achat que les non-résidents (#chouchous, va).
Les zones où l’achat est possible pour les étrangers
Bien que les étrangers puissent acheter un logement en Suisse, certaines conditions s’appliquent :
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les hôtels et propriétés commerciales sont accessibles à l’achat aux étrangers, mais une seule propriété résidentielle est autorisée à l’achat dans certaines zones et selon une taille maximale réglementée ;
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les zones touristiques en Suisse sont accessibles à l’achat uniquement si vous êtes domicilié en Suisse. Cependant, certains cantons comme le Valais ou le Vaud sont plus accessibles aux étrangers ;
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votre future propriété résidentielle ne doit pas dépasser 200m² habitables sur 1000 m² de terrain.
Grâce à notre expertise, vous bénéficiez de solutions parfaitement adaptées à votre situation, sans avoir à jongler entre de multiples interlocuteurs.
Quels sont les types de biens immobiliers disponibles et leurs prix ?
Appartements, maisons, chalets : un large choix
Les biens immobiliers en Suisse sont très variés. Que vous soyez à la recherche d’un appartement en plein centre-ville, d’une maison à la campagne ou d’un chalet au plus près des montagnes suisses avec pour seule voisine une marmotte (avec un peu de chance, celle qui met le chocolat dans le papier alu - la réf’ légendaire), vous aurez l’embarras du choix. Notez que le type de logement fait partie des facteurs qui font varier les prix au mètre carré.
Le prix moyen de l’immobilier en Suisse
Le prix au mètre carré va ainsi dépendre de deux facteurs principaux : le logement en lui-même et le canton dans lequel il se situe, pour ne pas dire la ville. En effet, certaines régions sont plus abordables que d’autres.
En moyenne, on estime le prix au m² :
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à CHF 13'625 à Genève ;
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à CHF 10'845 à Zurich ;
-
à CHF 10'203 dans le Vaud.
D’autres cantons sont plus accessibles, comme Neuchâtel, avec en moyenne CHF 5'716/m² ou encore le canton du Jura avec CHF 4'098/m².
Consultez notre page dédiée aux prix de l’immobilier en Suisse pour connaître les cantons les plus abordables.
L’évolution du marché et les tendances actuelles
Selon la BNS (Banque Nationale Suisse), les prix sur le marché immobilier devraient poursuivre leur hausse en 2025 avec, en 2024, une augmentation estimée à +2,7 % sur le m². Cependant, il semble y avoir une certaine stabilité entre l’offre et la demande sur les prochaines années à venir : une bonne nouvelle lorsqu’on sait qu’en Suisse, la demande est bien plus forte que l’offre.
Acheter en Suisse : quels sont les avantages et inconvénients ?
Les points forts de l’investissement immobilier en Suisse
Outre la stabilité économique du pays, acheter en Suisse présente plusieurs avantages.
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Un placement à long terme
Investir dans la pierre est une solution de placement rentable. En effet, les loyers suisses étant élevés, profiter d’un taux hypothécaire peut être intéressant.
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La construction d’un patrimoine
Sur le territoire helvète, certains biens immobiliers prennent de la valeur (notamment dans les grandes villes où l’offre et la demande sont très dynamiques). Se constituer dès que possible un patrimoine est idéal pour sécuriser vos finances sur le long terme.
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Les avantages fiscaux
En Suisse, les intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts, tout comme vos éventuels travaux (notamment s’il s’agit d’énergies renouvelables) ou les frais d’entretien de votre logement.
-
Un équilibre résidentiel
Devenir propriétaire en Suisse permet une sécurité et une stabilité résidentielle, sans risque de voir son bail se rompre inopinément.
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Un chez soi bien à soi
Construire une piscine, un héliport ou une piste de karting (vous nous invitez quand vous voulez) : libre à vous d’aménager votre bien immobilier. Travaux, extensions, décorations, acheter un bien en Suisse, c’est le personnaliser selon vos envies, sans avoir besoin d’un accord du bailleur.
Les défis et contraintes à anticiper
Qui dit avantages, dit tout de même quelques inconvénients. En effet, mieux vaut se préparer en amont lorsqu’on projette d’acheter, afin de faire face à toute éventualité.
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Le coût élevé des biens immobiliers
Le prix des biens immobiliers en Suisse est plus élevé qu’en France en moyenne dans certains cantons, notamment en ce qui concerne le prix au mètre carré. Dans certaines grandes agglomérations comme Genève, ce prix peut grimper jusqu’à 15'000 CHF/m². S’ajoutent au prix du bien les différents frais annexes mentionnés plus haut.
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Un investissement sur le long terme
Acheter un bien en Suisse, c’est se projeter sur le long terme sur le territoire helvète et dans ce bien en question. Un prêt immobilier s’étend sur des dizaines d’années, et revendre son bien peut être plus long qu’une simple rupture de bail.
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Des frais personnels
En cas de problème avec votre logement, en tant que propriétaire, vous devez faire face aux éventuels travaux et réparations. Les rénovations, extensions et autres -tions sont à votre charge. Selon l’entretien de votre habitation (une piscine, un grand jardin), ces frais d’entretien peuvent représenter 1 à 2 % annuels du prix de votre bien.
-
Les restrictions fiscales
Même si les intérêts des prêts hypothécaires font l’objet d’une déduction d’impôts, la fiscalité pour les propriétaires peut impacter la charge fiscale.
Location vs achat : quelle est la meilleure option ?
Selon votre situation personnelle et professionnelle, la location peut s’avérer une meilleure option que l’achat, ou inversement.
| La location | L’achat | |
|---|---|---|
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Acompte |
Caution : 3 mois de loyers |
Acompte : 20 % d’apport |
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Responsabilités sur le logement |
Faibles, réparations soumises au bailleur |
Fortes, réparations à la charge du propriétaire |
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Bénéfices fiscaux |
Aucun |
Déduction des intérêts hypothécaires sur l’impôt |
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Changement de logement |
Flexible, rupture simple du bail (souvent avec un préavis d’un mois selon la localisation du bien, en raison du flux tendu) |
Limité, nécessité de vendre le bien tout en obtenant une plus-value |
|
Modification du logement |
Limité |
Illimité (rénovation, extension, piscine, décoration, etc.) |
Grâce à notre expertise, vous bénéficiez de solutions parfaitement adaptées à votre situation, sans avoir à jongler entre de multiples interlocuteurs.
Financer son achat immobilier en Suisse : quelles solutions ?
Comment fonctionne l’hypothèque en Suisse ?
Les banques suisses proposant des prêts hypothécaires (notre équivalent de prêt immobilier, vous l’aviez compris) sont, pour les plus réputées :
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UBS,
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Crédit Suisse,
-
Raiffeisen,
-
PostFinance,
-
mais aussi certaines banques cantonales.
Ces banques prennent donc la décision de vous accorder (ou non, même si ce n’est pas très gentil) ce fameux emprunt qui vous permettra d’acquérir votre logement.
Nous avons déjà évoqué la nécessité de l’apport personnel, facultatif bien que fortement conseillé en France, mais obligatoire en Suisse, d’un montant minimum de 20 % du prix du bien. La banque vous suit donc sur les 80 % restants.
Il existe 3 types d’hypothèques en Suisse :
| Type d’hypothèque | Caractéristiques | Durée |
|---|---|---|
|
À taux fixe |
Taux d’intérêt fixe (logique), défini lors de la signature du prêt Permet de fixer son budget de manière régulière sur la durée Inconvénient : frais de résiliation élevés en cas de rupture de l’hypothèque |
1 à 25 ans |
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SARON |
Taux variable tous les 3 mois Taux d’intérêts bas Inconvénient : impossibilité de prévoir son budget |
3 ou 5 ans |
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À taux variable |
Taux variable dans le temps, en fonction du marché Résiliation rapide (3 à 6 mois) Très peu utilisée Inconvénient : risque d’augmentation du taux au cours du temps selon le marché |
Sans durée fixe |
Les conditions d’octroi d’un prêt pour les étrangers
Pour obtenir un prêt immobilier pour les étrangers, les conditions d’octroi peuvent être exigeantes.
En effet, on vous demandera :
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de fournir des fonds propres d’au moins 20 %, comme évoqué au début de cet article, avec au moins 10 % d’apport personnel issu de vos économies (le petit cochon-tirelire compte) ;
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de justifier de revenus suffisants, afin de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 % (toutes charges et tous prêts en cours inclus).
Les aides et conseils pour optimiser son financement
Avant tout, vous devez fixer votre budget pour anticiper les frais liés à l’achat de votre futur bien immobilier. Cette étape est essentielle, et ce, dès le début de vos recherches (évitons de chercher une villa avec 12 chambres à Genève avec un budget de 50'000 francs suisses, vous seriez quelque peu déçus).
Ensuite, en un mot-clé : NÉGOCIEZ. Négocier son prêt hypothécaire est nécessaire pour trouver le taux le plus avantageux, et il est de coutume de faire jouer la concurrence entre les banques. Si vous n’êtes pas à l’aise pour le faire, les courtiers eux, le sont !
Par ailleurs, vous pouvez financer votre bien grâce à plusieurs options : vos économies bien sûr, mais aussi votre prévoyance comme votre LPP (2e pilier suisse), que vous pouvez débloquer en anticipé dans le cadre de l’achat de votre résidence principale.
Acheter un bien immobilier en Suisse est à portée de main, à condition de suivre les étapes et de bien délimiter son budget. Pour faciliter vos démarches et trouver les solutions adaptées à votre situation et vos attentes (que dis-je, vos rêves !) rien de mieux que d’être épaulé par un courtier en prêt immobilier ou un conseiller immobilier ! Ou alors, vous pouvez toujours rester connecté sur notre blog pour découvrir toutes nos astuces et nos conseils. L’achat immobilier en Suisse en mode serein : c’est avec vous, c’est avec nous…
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